В Таиланде иностранец может купить квартиру в кондоминиуме в полную собственность (freehold) на своё имя — без ограничения срока, с правом сдавать, продать и передать по наследству. А вот землю под виллу или дом иностранцу владеть запрещено: Земельный кодекс (Land Code B.E. 2497) резервирует право на землю за гражданами Таиланда и тайскими юрлицами. Эта развилка — «кондо можно, землю нельзя» — определяет всю стратегию покупки.
Ниже разбираем главное число рынка — квоту 49% иностранного владения в кондоминиуме, разницу между freehold и leasehold на 30 лет, рискованные схемы покупки дома (через тайскую компанию или супруга-тайца), обязательную FET-форму при переводе денег, а также налоги и сборы при оформлении. Цены и правила меняются — даём ориентиры на 2025–2026 годы и указываем, где уточнять.
Согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 / 1979, Section 19), иностранцы могут совокупно владеть не более чем 49% общей продаваемой площади здания на праве freehold. Оставшийся 51% всегда принадлежит тайцам или тайским юрлицам. Это структурная основа всего рынка для иностранцев.
Критичные нюансы квоты:
Право собственности подтверждается титулом Chanote (для кондо — Nor Sor 4 Kor) — это самый сильный документ о праве, аналог Torrens title. Имя владельца вписывается в титул, и даже банкротство застройщика квартиру не затрагивает: она ваша с момента регистрации.
По данным Real Estate Information Center (REIC), в 2024 году иностранцы оформили 14 573 перехода прав на кондо по всей стране — кондо остаётся самым массовым и чистым путём владения. Детальной разбивки по гражданствам за 2025–2026 пока нет.
Когда иностранные 49% выбраны полностью, зарегистрировать новый freehold уже нельзя. Остаются варианты: leasehold на 30 лет (об этом ниже), покупка через тайскую компанию (риск, ниже) либо выбор другого проекта со свободной квотой. При перепродаже freehold-квартиры от одного иностранца другому квота передаётся вместе с юнитом — дополнительное место в квоте не расходуется, но новому покупателю всё равно нужна FET-форма.
Периодически обсуждается расширение квоты до 75%, но по состоянию на 2026 год это лишь предложение, не закон. Планировать покупку «в расчёте, что примут» — нельзя; уточняйте актуальный статус в Land Office или у юриста.
Leasehold — это долгосрочная регистрируемая аренда (как правило, на 30 лет), записываемая на обороте титула. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда максимальный регистрируемый срок аренды — 30 лет. Часто продают «90-летние» схемы по модели 30+30+30, но это два преддоговорённых продления, а не реальное вещное право. Решение Верховного суда (Judgment 4655/2566) разъяснило: оговорки об автоматическом продлении — это договорное обещание между исходными сторонами, а не право, привязанное к земле; при продаже участка или смерти арендодателя они могут не действовать против нового собственника.
Источники расходятся в оценке выгоды leasehold. Часть агентств указывает, что leasehold дешевле freehold на 10–30% и даёт более высокую доходность, а аренду не нужно декларировать как имущество. Юристы же подчёркивают слабую защиту: аренда прекращается со смертью арендатора (если не прописано иное), без полноценного права голоса на собраниях кондоминиума и без защиты потребительским законодательством. Приводим обе версии — взвешивайте под свою цель.
| Параметр | Freehold (квота 49%) | Leasehold (30 лет) | Через тайскую компанию |
|---|---|---|---|
| Тип владения | Полная собственность (Chanote) | Регистрируемая аренда | Владеет юрлицо |
| Срок | Бессрочно | 30 лет + продление по договору | Пока существует компания |
| Юр. защита | Максимальная | Средняя | Высокий риск оспаривания |
| FET-форма | Обязательна | Не требуется | Не требуется |
| Перепродажа | Без ограничений | Ограничена условиями аренды | Через продажу долей/актива |
| Сборы при оформлении | ~6% оценочной стоимости | ~1,1% | ~6% + расходы на компанию |
| Ликвидность на рынке | Высокая | На 15–25% ниже freehold | Низкая |
Для квартиры в большинстве случаев лучше freehold — полная собственность, лёгкая перепродажа, нет «таймера». Leasehold чаще выбирают для вилл и домов, где это единственный легальный путь иностранцу владеть строением на чужой земле. Если думаете о покупке дома, сначала сравните это с долгосрочной арендой жилья — для многих экспатов аренда оказывается практичнее.
Иностранец может владеть строением (домом, виллой) в своё имя, но не землёй под ним. Отсюда три легальных, но разных по риску пути.
Самый прозрачный вариант: вы регистрируете дом на себя, а землю берёте в долгосрочную аренду на 30 лет с регистрацией в районном земельном офисе. Дополнительно можно зарегистрировать superficies (право владеть строением отдельно от земли, до 30 лет или пожизненно, передаваемо) или usufruct (право пользования и извлечения дохода, до 30 лет или пожизненно, но непередаваемо и прекращается со смертью). Эти права записываются на сам титул и связывают правопреемников.
Иностранец регистрирует компанию (51% долей у тайцев, 49% — у себя), и землю с виллой покупает компания. Юнит выходит из иностранной квоты. Но именно эту схему власти жёстко прессуют:
Номинальные структуры прямо запрещены Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе (Foreign Business Act). Юристы и сами агентства советуют частным лицам этот путь не использовать — он дорогой в обслуживании (бухгалтерия, аудит, налоги) и юридически шаткий. Если бизнес-цель реальна, разумнее идти через льготы BOI, которые при выполнении условий дают право на 100% иностранное владение и в редких случаях — на землю под промышленные/одобренные проекты. Подробнее о структуре юрлица — в материале про тайскую компанию Co., Ltd.
Допустимо при официальном браке: землю покупает супруг-таец. Чтобы защитить интересы иностранца, обязателен брачный документ/декларация о том, что средства — личные деньги иностранного супруга, иначе при разводе или наследовании возможны споры. Это рабочий, но требующий юридической проработки путь.
Редкая ниша — Section 96 bis Земельного кодекса: при инвестиции от 40 млн бат (около 1,1 млн USD) в одобренные активы и соблюдении строгих условий иностранцу могут разрешить владеть ограниченным участком (до 1 рай) для проживания. Для граждан США есть Договор о дружбе (Amity Treaty) с порогом 40 млн бат. Оба варианта требуют одобрения МВД и применяются крайне редко.
Для регистрации freehold нужно доказать, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждает Foreign Exchange Transaction Form (FET, она же Thor Tor 3), которую выдаёт тайский банк-получатель. Без неё земельный офис откажет в регистрации права.
Правила FET (по состоянию на 2025–2026):
Частые дорогостоящие ошибки: деньги ушли в батах вместо валюты; в назначении нет упоминания покупки кондо; перевод сделан со счёта компании, тогда как покупатель — физлицо; FET оформлена на другого человека (супруга, родственника). Открыть счёт под перевод поможет материал про банки и счета в Таиланде.
При переходе права в земельном офисе взимается набор сборов и налогов. Базы и ставки на 2025–2026:
| Сбор / налог | Ставка | База / условие |
|---|---|---|
| Transfer fee (сбор за переход права) | 2% | От оценочной (государственной) стоимости |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3% | Если продавец владел менее 5 лет (вместо гербового сбора) |
| Stamp duty (гербовый сбор) | 0,5% | Если SBT не применяется (владение 5+ лет) |
| Withholding tax (удержанный налог) | 1–5% (для юрлица — 1%) | На стороне продавца при перепродаже |
| Mortgage registration fee | 1% | Если оформляется ипотека |
| Lease registration fee (для leasehold) | 1,1% | От стоимости аренды |
| Annual property tax | 0,02–0,1% | Ежегодный налог на жильё |
В сумме сборы при freehold-сделке обычно складываются примерно в 6% оценочной стоимости. Кто и в какой доле платит каждый сбор — предмет договорённости в договоре купли-продажи; застройщики на новостройках нередко берут часть сборов на себя в рамках акций, но условия везде разные. Ставки 2% transfer fee 0,01% действуют только для тайских покупателей до 30 июня 2026 года (на кредит до 7 млн бат) — иностранцам эта льгота недоступна, хотя застройщик может неформально учесть это в скидке. Доход от сдачи квартиры облагается подоходным налогом — детали в материале про налоги в Таиланде.
На первичном рынке (off-plan, от застройщика) только freehold-продажи регулируются государством с потребительской защитой; договоры leasehold у застройщика не регулируются и могут содержать спорные или недействительные оговорки — их обязательно проверять юристу. Плюсы новостроек: чаще свободная иностранная квота, рассрочка от застройщика (нередко под 0%), современные планировки и сервис, акции по сборам. Минус — риск задержки/недостроя, поэтому проверяйте получение EIA (экологического согласования) и репутацию девелопера.
Вторичка даёт «готовый» актив и понятную квоту, но в старых зданиях в туристических районах Пхукета и Бангкока иностранная квота нередко исчерпана — тогда остаётся только leasehold. Резервный (бронировочный) сбор при сделке обычно составляет 100 000–200 000 бат (примерно 3 000–6 000 USD), оплачивается через банк с международными SWIFT-переводами.
| Объект | Локация | Цена |
|---|---|---|
| Студия / небольшая квартира в кондо с бассейном | Пхукет, Паттайя, Самуи | 100 000–150 000 USD |
| Просторная квартира с видом на море / у пляжа | Курортные районы | от 180 000–250 000 USD |
| Вилла с участком и бассейном | Пхукет (Bang Tao, Kamala, Chalong) | от 350 000 USD, премиум 500 000–700 000+ |
| Объект с прямым выходом к морю | Острова | 1–2 млн USD и выше |
| Бронировочный (резервный) сбор | — | 100 000–200 000 бат (3 000–6 000 USD) |
Перед выбором района пройдитесь по гайду о районах и локациях и заранее прикиньте текущие расходы — коммунальные платежи и CAM-сборы кондоминиума оплачиваются помесячно и заметно влияют на итоговую доходность.
Ипотека иностранцам в Таиланде почти недоступна; часть тайских банков выдаёт её при строгих условиях, но чаще покупают за наличные или в рассрочку от застройщика. Из юридических вопросов сделки и защиты прав поможет раздел про юридические услуги.
В общем случае нет — Земельный кодекс резервирует землю за тайцами и тайскими юрлицами. Узкие исключения (BOI-проекты, Section 96 bis при инвестиции от 40 млн бат, Amity Treaty для граждан США) требуют одобрения МВД и применяются крайне редко. Землю под дом иностранцы обычно берут в leasehold на 30 лет либо оформляют через супруга-тайца.
Это максимальная доля общей продаваемой площади кондоминиума, которую иностранцы могут владеть на freehold (Condominium Act Section 19). Считается именно по квадратным метрам, а не по числу квартир, поэтому крупные юниты «съедают» квоту быстрее. Оставшийся 51% — за тайцами.
Нет. Право собственности на кондо не привязано к типу визы — подойдёт любая. Долгосрочные визы (DTV, Thailand Privilege, пенсионная) удобны для проживания, но прав на землю не дают и условия владения не меняют. Подробнее о визах — в гайде про визу DTV.
Только если продление прописано в договоре и зарегистрировано. Но по решению Верховного суда (4655/2566) обещания об автопродлении считаются договорным обязательством исходных сторон, а не вещным правом на землю, и могут не действовать против нового собственника участка. Финансовую модель безопаснее строить на гарантированных 30 годах.
Ориентировочно около 6% оценочной стоимости при freehold: transfer fee 2%, плюс SBT 3,3% (если продавец владел менее 5 лет) или гербовый сбор 0,5%, withholding tax на стороне продавца, при ипотеке — 1% за регистрацию. Распределение между сторонами фиксируется в договоре; уточняйте актуальные ставки в Revenue Department и земельном офисе.
Да, долгосрочную аренду закон разрешает, доход облагается подоходным налогом. Краткосрочная посуточная сдача (Airbnb) без гостиничной лицензии здания может нарушать законы о гостиницах. Управление сдачей можно поручить управляющей компании или агенту.
Для большинства частных покупателей — leasehold земли с регистрацией титула и владением строением (по возможности с superficies). Тайская компания с номинальными акционерами в 2026 году — это юридический риск: проверки DBD (Orders 2/2568 и 1/2569) и Департамента земель могут заблокировать регистрацию и развернуть сделку. Компанию используют только при реальной бизнес-цели или через BOI.
Комментарии
Пока нет комментариев. Будьте первым!