Покупка недвижимости в Таиланде иностранцем: квота 49%, leasehold и налоги

В Таиланде иностранец может купить квартиру в кондоминиуме в полную собственность (freehold) на своё имя — без ограничения срока, с правом сдавать, продать и передать по наследству. А вот землю под виллу или дом иностранцу владеть запрещено: Земельный кодекс (Land Code B.E. 2497) резервирует право на землю за гражданами Таиланда и тайскими юрлицами. Эта развилка — «кондо можно, землю нельзя» — определяет всю стратегию покупки.

Ниже разбираем главное число рынка — квоту 49% иностранного владения в кондоминиуме, разницу между freehold и leasehold на 30 лет, рискованные схемы покупки дома (через тайскую компанию или супруга-тайца), обязательную FET-форму при переводе денег, а также налоги и сборы при оформлении. Цены и правила меняются — даём ориентиры на 2025–2026 годы и указываем, где уточнять.

Квота 49%: что можно купить в собственность

Согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 / 1979, Section 19), иностранцы могут совокупно владеть не более чем 49% общей продаваемой площади здания на праве freehold. Оставшийся 51% всегда принадлежит тайцам или тайским юрлицам. Это структурная основа всего рынка для иностранцев.

Критичные нюансы квоты:

• Считается по площади (кв. м), а не по числу квартир. Если тайцы выкупили маленькие студии, а иностранцы — просторные «трёшки», иностранная квота исчерпается быстрее. Пример из практики: в здании 10 000 кв. м продаваемой площади под иностранцев доступно до 4 900 кв. м; если 4 500 уже оформлено на иностранцев, остаётся всего 400 кв. м квоты.
• Проверяется в момент регистрации права в земельном офисе (Land Office), а не при бронировании. Статус квоты может измениться между проверкой и сделкой.
• Парковочные места, если оформлены отдельным титулом, по разъяснению Департамента земель 2025 года, засчитываются в иностранный процент.
• Общие зоны (лобби, бассейн, коридоры) в расчёт не входят — только продаваемая площадь юнитов.
• Некоторые застройщики ставят собственный внутренний лимит ниже 49% ради маркетинговой гибкости.

Право собственности подтверждается титулом Chanote (для кондо — Nor Sor 4 Kor) — это самый сильный документ о праве, аналог Torrens title. Имя владельца вписывается в титул, и даже банкротство застройщика квартиру не затрагивает: она ваша с момента регистрации.

По данным Real Estate Information Center (REIC), в 2024 году иностранцы оформили 14 573 перехода прав на кондо по всей стране — кондо остаётся самым массовым и чистым путём владения. Детальной разбивки по гражданствам за 2025–2026 пока нет.

А если квота исчерпана?

Когда иностранные 49% выбраны полностью, зарегистрировать новый freehold уже нельзя. Остаются варианты: leasehold на 30 лет (об этом ниже), покупка через тайскую компанию (риск, ниже) либо выбор другого проекта со свободной квотой. При перепродаже freehold-квартиры от одного иностранца другому квота передаётся вместе с юнитом — дополнительное место в квоте не расходуется, но новому покупателю всё равно нужна FET-форма.

Периодически обсуждается расширение квоты до 75%, но по состоянию на 2026 год это лишь предложение, не закон. Планировать покупку «в расчёте, что примут» — нельзя; уточняйте актуальный статус в Land Office или у юриста.

Freehold или leasehold: сравнение форм владения

Leasehold — это долгосрочная регистрируемая аренда (как правило, на 30 лет), записываемая на обороте титула. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда максимальный регистрируемый срок аренды — 30 лет. Часто продают «90-летние» схемы по модели 30+30+30, но это два преддоговорённых продления, а не реальное вещное право. Решение Верховного суда (Judgment 4655/2566) разъяснило: оговорки об автоматическом продлении — это договорное обещание между исходными сторонами, а не право, привязанное к земле; при продаже участка или смерти арендодателя они могут не действовать против нового собственника.

Источники расходятся в оценке выгоды leasehold. Часть агентств указывает, что leasehold дешевле freehold на 10–30% и даёт более высокую доходность, а аренду не нужно декларировать как имущество. Юристы же подчёркивают слабую защиту: аренда прекращается со смертью арендатора (если не прописано иное), без полноценного права голоса на собраниях кондоминиума и без защиты потребительским законодательством. Приводим обе версии — взвешивайте под свою цель.

Параметр	Freehold (квота 49%)	Leasehold (30 лет)	Через тайскую компанию
Тип владения	Полная собственность (Chanote)	Регистрируемая аренда	Владеет юрлицо
Срок	Бессрочно	30 лет + продление по договору	Пока существует компания
Юр. защита	Максимальная	Средняя	Высокий риск оспаривания
FET-форма	Обязательна	Не требуется	Не требуется
Перепродажа	Без ограничений	Ограничена условиями аренды	Через продажу долей/актива
Сборы при оформлении	~6% оценочной стоимости	~1,1%	~6% + расходы на компанию
Ликвидность на рынке	Высокая	На 15–25% ниже freehold	Низкая

Для квартиры в большинстве случаев лучше freehold — полная собственность, лёгкая перепродажа, нет «таймера». Leasehold чаще выбирают для вилл и домов, где это единственный легальный путь иностранцу владеть строением на чужой земле. Если думаете о покупке дома, сначала сравните это с долгосрочной арендой жилья — для многих экспатов аренда оказывается практичнее.

Покупка дома и виллы: leasehold, компания или супруг

Иностранец может владеть строением (домом, виллой) в своё имя, но не землёй под ним. Отсюда три легальных, но разных по риску пути.

1. Leasehold земли + владение строением

Самый прозрачный вариант: вы регистрируете дом на себя, а землю берёте в долгосрочную аренду на 30 лет с регистрацией в районном земельном офисе. Дополнительно можно зарегистрировать superficies (право владеть строением отдельно от земли, до 30 лет или пожизненно, передаваемо) или usufruct (право пользования и извлечения дохода, до 30 лет или пожизненно, но непередаваемо и прекращается со смертью). Эти права записываются на сам титул и связывают правопреемников.

2. Тайская компания (Co., Ltd.) — путь повышенного риска в 2026

Иностранец регистрирует компанию (51% долей у тайцев, 49% — у себя), и землю с виллой покупает компания. Юнит выходит из иностранной квоты. Но именно эту схему власти жёстко прессуют:

• DBD Order No. 2/2568 — с 1 января 2026 регистратор Департамента развития бизнеса (DBD) обязан проверять выписки и происхождение средств при учреждении любой новой тайской компании.
• DBD Order No. 1/2569 — с 1 апреля 2026 проверки распространены на любые изменения: передачу долей, увеличение капитала, смену директоров. Нужно подавать «Investment Confirmation Letter» по шаблону DBD с подтверждением источника средств каждого тайского акционера.
• В конце апреля 2026 Департамент земель и DBD заключили соглашение о сверке данных об акционерах с реестрами титулов в реальном времени — с возможностью передачи подозрительных кейсов на уголовное расследование.
• Земельный офис Пхукета с 2024 года резко усилил due diligence: если тайские акционеры не докажут реальный вклад капитала и участие (а не роль «номиналов»), в регистрации откажут, а уже совершённые сделки могут развернуть.

Номинальные структуры прямо запрещены Земельным кодексом и Законом об иностранном бизнесе (Foreign Business Act). Юристы и сами агентства советуют частным лицам этот путь не использовать — он дорогой в обслуживании (бухгалтерия, аудит, налоги) и юридически шаткий. Если бизнес-цель реальна, разумнее идти через льготы BOI, которые при выполнении условий дают право на 100% иностранное владение и в редких случаях — на землю под промышленные/одобренные проекты. Подробнее о структуре юрлица — в материале про тайскую компанию Co., Ltd.

3. Оформление на супруга-тайца

Допустимо при официальном браке: землю покупает супруг-таец. Чтобы защитить интересы иностранца, обязателен брачный документ/декларация о том, что средства — личные деньги иностранного супруга, иначе при разводе или наследовании возможны споры. Это рабочий, но требующий юридической проработки путь.

Редкая ниша — Section 96 bis Земельного кодекса: при инвестиции от 40 млн бат (около 1,1 млн USD) в одобренные активы и соблюдении строгих условий иностранцу могут разрешить владеть ограниченным участком (до 1 рай) для проживания. Для граждан США есть Договор о дружбе (Amity Treaty) с порогом 40 млн бат. Оба варианта требуют одобрения МВД и применяются крайне редко.

Перевод денег: FET-форма (Thor Tor 3)

Для регистрации freehold нужно доказать, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Это подтверждает Foreign Exchange Transaction Form (FET, она же Thor Tor 3), которую выдаёт тайский банк-получатель. Без неё земельный офис откажет в регистрации права.

Правила FET (по состоянию на 2025–2026):

• Деньги переводятся из-за границы в валюте (USD, EUR, GBP и др.) и конвертируются в баты уже в Таиланде. Средства, которые уже лежат на тайском счёте, для freehold не годятся — их пришлось бы сначала вывести за рубеж и завести обратно.
• Сумма должна быть не меньше цены квартиры.
• Назначение перевода обязано указывать цель — «for purchase of condominium unit [номер, проект]». Без этой формулировки банк может не выдать FET, а исправить назначение задним числом почти невозможно.
• Имя на FET должно точно совпадать с именем будущего собственника в титуле. При совместной покупке оба имени должны фигурировать в переводе.
• Порог USD 50 000: переводы на эту сумму и выше автоматически генерируют FET. Для меньших сумм подойдёт банковское письмо / SWIFT-подтверждение с вашим именем и целью «condominium purchase» — но некоторые банки могут отказать в выдаче полноценной FET.

Частые дорогостоящие ошибки: деньги ушли в батах вместо валюты; в назначении нет упоминания покупки кондо; перевод сделан со счёта компании, тогда как покупатель — физлицо; FET оформлена на другого человека (супруга, родственника). Открыть счёт под перевод поможет материал про банки и счета в Таиланде.

Налоги и сборы при покупке

При переходе права в земельном офисе взимается набор сборов и налогов. Базы и ставки на 2025–2026:

Сбор / налог	Ставка	База / условие
Transfer fee (сбор за переход права)	2%	От оценочной (государственной) стоимости
Specific Business Tax (SBT)	3,3%	Если продавец владел менее 5 лет (вместо гербового сбора)
Stamp duty (гербовый сбор)	0,5%	Если SBT не применяется (владение 5+ лет)
Withholding tax (удержанный налог)	1–5% (для юрлица — 1%)	На стороне продавца при перепродаже
Mortgage registration fee	1%	Если оформляется ипотека
Lease registration fee (для leasehold)	1,1%	От стоимости аренды
Annual property tax	0,02–0,1%	Ежегодный налог на жильё

В сумме сборы при freehold-сделке обычно складываются примерно в 6% оценочной стоимости. Кто и в какой доле платит каждый сбор — предмет договорённости в договоре купли-продажи; застройщики на новостройках нередко берут часть сборов на себя в рамках акций, но условия везде разные. Ставки 2% transfer fee 0,01% действуют только для тайских покупателей до 30 июня 2026 года (на кредит до 7 млн бат) — иностранцам эта льгота недоступна, хотя застройщик может неформально учесть это в скидке. Доход от сдачи квартиры облагается подоходным налогом — детали в материале про налоги в Таиланде.

Новостройки vs вторичка

На первичном рынке (off-plan, от застройщика) только freehold-продажи регулируются государством с потребительской защитой; договоры leasehold у застройщика не регулируются и могут содержать спорные или недействительные оговорки — их обязательно проверять юристу. Плюсы новостроек: чаще свободная иностранная квота, рассрочка от застройщика (нередко под 0%), современные планировки и сервис, акции по сборам. Минус — риск задержки/недостроя, поэтому проверяйте получение EIA (экологического согласования) и репутацию девелопера.

Вторичка даёт «готовый» актив и понятную квоту, но в старых зданиях в туристических районах Пхукета и Бангкока иностранная квота нередко исчерпана — тогда остаётся только leasehold. Резервный (бронировочный) сбор при сделке обычно составляет 100 000–200 000 бат (примерно 3 000–6 000 USD), оплачивается через банк с международными SWIFT-переводами.

Ориентиры по ценам (2025–2026)

Объект	Локация	Цена
Студия / небольшая квартира в кондо с бассейном	Пхукет, Паттайя, Самуи	100 000–150 000 USD
Просторная квартира с видом на море / у пляжа	Курортные районы	от 180 000–250 000 USD
Вилла с участком и бассейном	Пхукет (Bang Tao, Kamala, Chalong)	от 350 000 USD, премиум 500 000–700 000+
Объект с прямым выходом к морю	Острова	1–2 млн USD и выше
Бронировочный (резервный) сбор	—	100 000–200 000 бат (3 000–6 000 USD)

Перед выбором района пройдитесь по гайду о районах и локациях и заранее прикиньте текущие расходы — коммунальные платежи и CAM-сборы кондоминиума оплачиваются помесячно и заметно влияют на итоговую доходность.

Порядок сделки: пошагово

1. Выбор объекта. Подтвердите у застройщика или управляющей компании (Juristic Person) свободную иностранную квоту — письмом.
2. Бронирование. Резервный сбор фиксирует юнит; до подписания и перевода денег получите письменное подтверждение квоты.
3. Due diligence. Независимый юрист проверяет титул (Chanote) на залоги и обременения, доступ к дороге, для новостроек — EIA.
4. Договор купли-продажи (SPA). В договоре прямо указать freehold, регистрацию в Land Department и вхождение юнита в иностранную квоту.
5. Перевод средств из-за рубежа с правильным назначением → получение FET-формы.
6. Регистрация в земельном офисе. Паспорт + FET + SPA; офис регистрирует право, выдаёт титул Chanote. По кондо процесс обычно занимает до 10 дней.
7. После сделки. Обновить записи у управляющей компании, подключить коммунальные услуги, составить завещание для наследования.

Ипотека иностранцам в Таиланде почти недоступна; часть тайских банков выдаёт её при строгих условиях, но чаще покупают за наличные или в рассрочку от застройщика. Из юридических вопросов сделки и защиты прав поможет раздел про юридические услуги.

Главные риски и ошибки

• Внести задаток до проверки квоты. Если к моменту регистрации иностранная квота исчерпана, возврат задатка — это переговоры или суд. Всегда берите письменное подтверждение свободной квоты до денег.
• Неправильный перевод денег. Баты вместо валюты, отсутствие назначения «condominium purchase», перевод со счёта компании — и FET не выдадут, регистрацию отклонят.
• Номинальные тайские акционеры в компании. С 2024–2026 проверки DBD и Департамента земель блокируют такие структуры; это нарушение закона, а не «обходной путь».
• Покупка в незарегистрированном как кондоминиум здании. Иностранный freehold возможен только в проекте с полноценным титулом Chanote под Condominium Act.
• Доверие только устным обещаниям продавца/застройщика. Договоры leasehold у застройщика не имеют гос-защиты — независимая юрэкспертиза обязательна.
• Путать квоту с правом голоса. 49% — это про площадь, не про управление: голосование на собраниях считается по юнитам и долям, и тайские владельцы сохраняют большинство в коллективных решениях.

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?

В общем случае нет — Земельный кодекс резервирует землю за тайцами и тайскими юрлицами. Узкие исключения (BOI-проекты, Section 96 bis при инвестиции от 40 млн бат, Amity Treaty для граждан США) требуют одобрения МВД и применяются крайне редко. Землю под дом иностранцы обычно берут в leasehold на 30 лет либо оформляют через супруга-тайца.

Что такое квота 49% и почему она по площади?

Это максимальная доля общей продаваемой площади кондоминиума, которую иностранцы могут владеть на freehold (Condominium Act Section 19). Считается именно по квадратным метрам, а не по числу квартир, поэтому крупные юниты «съедают» квоту быстрее. Оставшийся 51% — за тайцами.

Нужна ли особая виза, чтобы купить квартиру?

Нет. Право собственности на кондо не привязано к типу визы — подойдёт любая. Долгосрочные визы (DTV, Thailand Privilege, пенсионная) удобны для проживания, но прав на землю не дают и условия владения не меняют. Подробнее о визах — в гайде про визу DTV.

Можно ли продлить leasehold после 30 лет?

Только если продление прописано в договоре и зарегистрировано. Но по решению Верховного суда (4655/2566) обещания об автопродлении считаются договорным обязательством исходных сторон, а не вещным правом на землю, и могут не действовать против нового собственника участка. Финансовую модель безопаснее строить на гарантированных 30 годах.

Сколько стоят сборы при покупке квартиры?

Ориентировочно около 6% оценочной стоимости при freehold: transfer fee 2%, плюс SBT 3,3% (если продавец владел менее 5 лет) или гербовый сбор 0,5%, withholding tax на стороне продавца, при ипотеке — 1% за регистрацию. Распределение между сторонами фиксируется в договоре; уточняйте актуальные ставки в Revenue Department и земельном офисе.

Можно ли сдавать купленную квартиру в аренду?

Да, долгосрочную аренду закон разрешает, доход облагается подоходным налогом. Краткосрочная посуточная сдача (Airbnb) без гостиничной лицензии здания может нарушать законы о гостиницах. Управление сдачей можно поручить управляющей компании или агенту.

Что безопаснее для покупки дома — компания или leasehold?

Для большинства частных покупателей — leasehold земли с регистрацией титула и владением строением (по возможности с superficies). Тайская компания с номинальными акционерами в 2026 году — это юридический риск: проверки DBD (Orders 2/2568 и 1/2569) и Департамента земель могут заблокировать регистрацию и развернуть сделку. Компанию используют только при реальной бизнес-цели или через BOI.